海南省三亚市中级人民法院

民事判决书

（2020）琼02民终251号

上诉人（原审原告）：赵博，男，1981年3月8日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。

委托诉讼代理人：戚云霞、张永强，海南唐海律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：三亚尚德企业管理顾问服务有限公司（统一社会信用代码9146020006234495X0），住所地三亚市凤凰路三永凤凰城三期国际银座1号楼22C房。

法定代表人：王燕，该公司董事长。

原审第三人：三亚福瑞教育文化发展有限公司（统一社会信用代码91460200MA5RD5996U），住所地三亚市吉阳区迎宾路三亚房地产服务中心四楼。

法定代表人：郑辉婷，该公司总经理。

委托诉讼代理人：尤慧娟，该公司员工。

上诉人赵博因与被上诉人三亚尚德企业管理顾问服务有限公司（以下简称尚德公司）、原审第三人三亚福瑞教育文化发展有限公司（以下简称福瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初11060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

赵博上诉请求：撤销一审判决第三项，改判：一、赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》于2018年11月14〇战獬〇；二、尚德公司退还赵博多收的场地使用费6140元；三、尚德公司赔偿赵博因解除合同造成的装修费损失100670元；四、一、二审诉讼费、鉴定费由尚德公司承担。事实与理由：一、一审法院认定赵博使用涉案场地至2019年4月1日与事实不符。1.赵博在庭审时已明确表示因为尚德公司违约，福瑞公司于2018年11月7日在涉案场地张贴律师函要求赵博七日内将租赁房屋清场交还福瑞公司，并在两天后停水停电锁门，严重影响赵博对涉案房屋的正常使用。虽然福瑞公司庭审陈述于一周后恢复供水供电但未提供证据证明，赵博之后均是非正常状态使用至2018年12月31日。事实上，在11月7日开始停课两周后，福瑞公司与尚德公司已经进行诉讼，福瑞公司拒绝开放九、十楼场地，赵博与其他培训机构基于自身的使用需求，联合与福瑞公司协商，福瑞公司仅同意每周末开放使用，工作日不予开放，但要求各机构要持续发表批评尚德公司的文章并外请安保，确保尚德公司法定代表人王燕不到场闹事。也就是说，2018年11月7日加两周后至2018年12月31日前，赵博仅每周周末能够使用涉案场地，且该“使用”是基于赵博与福瑞公司协商的结果，尚德公司在其中没有发挥任何作用，反而不断派人骚扰、干扰赵博及其他机构的正常使用。因此，涉案合同在2018年11月7日即不能正常履行，应自该时间开始解除，尚德公司应自该日期开始退还赵博超付的租金6140元。2.尚德公司与福瑞公司于2019年4月22日达成协议，称2019年1月2日前的租金由尚德公司正常收取，这份协议首先在时间上晚于赵博一审起诉的时间，不能影响赵博于2018年11月7日后不能正常使用场地的事实认定；其次协议不能约束赵博，且明确“所有机构除合作保障金外的其他一切纠纷亦由乙方（即尚德公司）自行处理”，因此，合同是否解除、何时解除的问题显然不属于合作保障金问题，不能适用双方的协议。福瑞公司已向包括赵博在内的一众机构公开承诺免租到2019年4月1日，应视为福瑞公司与赵博就2017年11月7日加两周后的使用约定，至于其是否向尚德公司收取2019年1月2日以前的租金，与赵博无关。3.一审法院认定赵博实际使用涉案场地至2019年4月1日，但庭审查明的事实仅为“福瑞公司陈述其公司允许赵博使用涉案场地直至2019年4月1日”，显然“允许使用”和“实际使用”是两个概念。尚德公司如抗辩赵博正常使用，应当承担举证责任；更何况，尚德公司在一审中的陈述为“四原告基本都是周末班居多”，并没有指认赵博正常使用场地至2019年4月1日，甚至没有明确指认赵博能够连续地、正常地使用涉案场地至2018年12月31日；而福瑞公司庭审中则明确表示“四原告有没有使用我方不清楚”。因此，一审法院在尚德公司和福瑞公司均未提供证据也没有明确主张的情况下，认定赵博使用涉案场地至2019年4月1日与事实严重不符。二、一审法院认定赵博装修涉案场地未取得尚德公司书面同意存在过错错误。《场地合作合同》第二条约定“筹备期为2018年3月7日至2018年4月7日（筹备期间免收场地使用费）”，该约定可以明确双方是有约定装修事宜的且尚德公司也知情，自赵博装修截止诉讼之日尚德公司未提出任何异议，且诉讼中尚德公司从未主动提出“装修同意”作为抗辩，可见其对赵博装修的问题不仅知情，而且是同意的。从实际情况来说，尚德公司交付的租赁物为一间大空房，不同的教学机构当然会有不同的空间需要，双方均明知使用人有装修需求，因此才约定装修期（筹备期）。此外，合同所谓装修需经书面同意，是基于承租人对租赁物没有所有权，本意是为了避免装修过程损坏建筑主体结构危及建筑物安全，而本案中并无此情况，因此尚德公司也从未对赵博的装修问题提出过异议，作为建筑物所有权人的福瑞公司也从未对装修提出异议。三、一审法院认定赵博不存在装修损失错误。因尚德公司的违约行为导致赵博非正常使用涉案场地至2018年12月31日，且自此之后赵博再未使用涉案场地，虽然租赁合同截止至2019年4月6日，但因尚德公司的原因导致赵博四个多月没有使用涉案场地。经评估赵博的装修损失为100670元，足以证明赵博并没有超出一般需要的、不合理的装修内容。四、一审法院认定赵博不存在多支付场地使用费错误。根据前述可知，赵博实际能够正常使用涉案房屋的时间是2018年11月7日，因此场地使用费亦应缴至2018年11月7日。事实上，赵博已经缴纳了7个月的场地使用费总计107800元，即已缴纳至2018年11月7日（扣除装修免租期）。补充协议约定由尚德公司刷卡收取赵博的应收学费用以冲抵场地使用费，故尚德公司2018年10月26日刷卡收取的6140元实际是用来冲抵11月7日后的场地使用费，因尚德公司违约导致赵博不能正常使用涉案场地，故该部分费用应当退还赵博。

尚德公司未予答辩。

福瑞公司述称：一、2017年1月3日，我司与尚德公司签订《合同书》，约定我司提供福瑞国际房地产服务中心9至10层场地及设施设备等用于尚德公司合作开展教育培训及文化教育相关业务，期限为2017年1月3日至2022年3月31日止。2017年5月31日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定因2017年1月3日签订的《合同书》尚德公司未履行付款义务而另行签订本合同，故尚德公司已自2017年1月3日实际使用上述房屋至今，租赁期限自2017年1月3日起至2019年1月2日止。二、2018年11月7日，我司向尚德公司发出《关于终止与三亚尚德企业管理服务有限公司办公租赁合同的函》，限函发出之日起7日内清场并交付租赁标的，并于次日再次就前述内容发出《律师函》。四、赵博是因为尚德公司超出与我司合同的期限转租而产生的纠纷，我司和尚德公司己经和解，确认双方的合同期限至2019年1月2日，我司对于尚德公司和赵博之间的纠纷只是协调处理，具体可见《和解协议》第八条。

赵博向一审法院起诉请求：一、判令解除赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》；二、判令尚德公司退还赵博缴纳的合作保障金50000元、多收的场地租金6140元；三、判令尚德公司赔偿赵博因解除合同造成的损失共计108580元。诉讼过程中，赵博变更其诉讼请求为：一、确认赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》2019年1月2日以后部分无效；二、判令赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》于2018年11月14日解除；三、判令尚德公司退还赵博缴纳的合作保障金50000元、多收的场地租金6140元，合计56140元；四、判令尚德公司赔偿赵博因解除合同造成的损失共计100670元；五、本案诉讼费、鉴定费等费用由尚德公司承担。

一审法院认定事实：2017年1月3日，福瑞公司、尚德公司签订《合同书》，约定：福瑞公司为甲方，尚德公司为乙方，甲方提供三亚市迎宾路福瑞国际房地产服务中心9至10层场地及设施设备等用于与乙方合作开展教育培训及文化教育相关业务，期限为2017年1月3日至2022年3月31日为止。2017年5月31日，福瑞公司、尚德公司又签订《房屋租赁合同》，约定：福瑞公司为甲方，尚德公司为乙方，甲方出租给乙方的房屋位于三亚东岸外语培训中心（福瑞国际）5号楼第九层、第十层整层楼；该房屋以现有状况简装出租，乙方在承租前已察看该房屋并对面积及现状无异议，本合同因甲乙双方在2017年1月3日签订的《合同书》乙方未能履行付款义务，而另行签订本合同，故乙方已自2017年1月3日实际使用上述房屋至今；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为教育培训使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限为2年，自2017年1月3日起至2019年1月2日止，自2017年3月3日起开始计算租金。

2018年3月6日，赵博与尚德公司签订《场地合作合同》，约定：尚德公司（甲方）为赵博（乙方）提供教学场地及服务配套，赵博使用场地用于开展K12（网络）课程线下体验及辅导、作文辅导、亲子课堂；期限从2018年3月7日至2019年4月6日止，2018年3月7日至2018年4月7日系筹备期，筹备期间免收场地使用费；实际使用面积共计280平方米，位于福瑞国际5号楼9楼三亚教育培训产业孵化基地内；场地合作安全及设施设备等合作保障金为50000元，分两次支付，合同签订当日支付第一笔合作保障金30000元，第二笔在2018年8月5日前支付20000元；合作方式及收益分配：赵博向尚德公司支付保底费用，第一年每月保底金额15400元，第一笔保底金额为2018年3月7日至2018年6月6日46200元，第二笔保底金额为2018年5月20日至2018年9月20日46200元，第三笔保底金额为2018年9月5日至2018年12月5日46200元，第四笔保底金额为2018年11月20日至2019年4月6日46200元。该合同第六条第4款同时约定：乙方负责在场地使用期间的二次装修，并提前通知甲方并需甲方书面同意后方可实施。2018年9月15日，赵博与尚德公司签订《补充协议》，约定原合同签的按季度支付场地合作费现更改每月支付方式；因为乙方收取学员学费有在甲方进行刷卡，每月按刷卡数额与支付场地费用进行核算，多还少补；每月20日准时支付场地合作费用；原合同其他条款未改变，继续有效。《场地合作合同》签订当日，尚德公司收取赵博支付的合作保障金30000元以及场地合作金46200元，2018年8月9日，尚德公司收取赵博支付的合作保障金20000元，2018年9月13日，尚德公司收取赵博支付的2018年9月至2018年10月期间的场地使用费15400元，2018年10月26日，尚德公司收取赵博支付的场地使用费6140元。场地使用期间，2018年11月7日，福瑞公司向尚德公司发出《关于终止与三亚尚德企业管理顾问服务有限公司办公租赁合同的函》，告知因尚德公司拖欠租金押金，福瑞公司无条件终止双方涉案场地房屋租赁合同，限函发出之日起7日内清场并交付租赁标的。福瑞公司并于次日再次向尚德公司就前述内容发送《律师函》。之后福瑞公司对福瑞国际5号楼九楼、十楼进行短暂的停水、停电及停电梯，因赵博及其他培训机构申请，福瑞公司后于2019年11月20日恢复九楼、十楼正常经营。庭审过程中，赵博亦认可自2019年11月20日后仍在涉案场地陆续经营培训班，福瑞公司陈述其公司允许赵博使用涉案场地至2019年4月1日，且承诺不向赵博收取2019年1月2日后至2019年4月1日期间的场地使用费。

2019年4月22日，福瑞公司与尚德公司签订《和解协议》，其中约定：福瑞公司为甲方，尚德公司为乙方，甲、乙双方一致确认双方的房屋租赁合同于2019年1月2日终止，各机构2019年1月2日之前的租金/合作金由乙方收取，之后的租金由甲方向各机构收取，但甲方不向各机构收取2019年1月2日至2019年4月1日期间的费用；K12课程（与乙方签约人为赵博）、可薇艺术教育（与乙方签约人为刘雪莲）、硬笔书法与小荷作文（与乙方签约人为乔莎）、方克鼓校（与乙方签约人为付超）、蓝天使口才（与乙方签约人为王洁，后变为吉海云、张慧）、荣耀街舞（与乙方签约人为三亚耀虎摄舞文化工作室、符飞虎）、钢琴（与乙方签约人为海南乐学文化传媒有限公司）、围棋（贾丽鹃）八家机构已向乙方交纳的场地安全及设施设备等合作保障金，甲方同意这些合作保障金折抵前述八家机构后续（2019年4月1日后）使用甲方场地的费用，前提是乙方应与前述八家机构协调其同意以此方式处理合作保障金，在此前提下，乙方无需向前述八家机构退还合作保障金，否则仍由乙方负责处理，甲方配合乙方协调前述八家机构尽量促成其同意前述处理方式，但应以机构意愿为前提，如有机构坚决不同意的，则该机构只能由乙方自行处理，乙方应于本协议签订之日起两个工作日内向甲方提供前述八家机构合作保障金的收款凭据原件；前述八家机构外的其他机构的合作保障金由乙方自行处理，所有机构除合作保障金外的其他一切纠纷亦由乙方自行处理。

对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：赵博举证装修合同、收据、报价单、送货单等，拟共同证明赵博为使用场地进行装修、弱电安装、空调安装及广告宣传制作支付的费用。尚德公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，主张尚德公司向赵博交付的涉案场地已经可以投入教学使用，无需另行装修，且无法确认该费用系用于涉案场地。福瑞公司主张该证据由法院依法认定。前述证据经一审法院审查，赵博的该组证据多为收款收据或预算表、收入单，并非正式发票凭证，且未能直接体现系用于涉案场地的装修安装或宣传事宜，故对该证明目的及证明效力不予采信。

诉讼过程中，应赵博申请，经一审法院对外委托鉴定机构，对赵博因解除合同（2018年11月14日）造成的装修费损失进行鉴定。山东众智价格评估股份有限公司于2019年5月24日作出鲁众智价评字（2019）37号《评估鉴定意见书》，评估鉴定意见为：公司在现场勘查、市场调查基础上，结合委托方提供的材料，经综合分析测算，参考《中华人民共和国价格法》《价格认定行为规范》等相关规定，评估赵博在评估基准日2018年11月14日的装修损失为100670元。此次鉴定费用17000元。

赵博及福瑞公司均未对该《评估鉴定意见书》提出异议。尚德公司对该《评估鉴定意见书》的鉴定结论提出如下异议：一、对以价格评估的基准日期为2018年11月14日不予认可，赵博实际正常使用运营场地到2019年4月，鉴定机构也系2019年4月9日进场评估，故装修部分也正常使用到2019年4月。二、对该鉴定意见中装修损失明细表，有将尚德公司原有装修错误归入赵博新增装修部分计算损失，不予认可：1.关于喷（刷）油漆、涂料、内墙涂料（乳胶漆）墙、柱面及天棚面，除了房屋增加隔断需要由赵博对隔断墙面实际涂刷油漆外，其它墙面、柱面、天棚油漆为尚德公司原有装修；2.轻钢龙骨石膏板隔墙（包龙骨）双面，实际为尚德公司原有墙体；3.踢脚线除了房屋增加隔断需要由赵博实际新增敷贴外，其他踢脚线为尚德公司原有装修；4.不锈钢护栏、吸顶灯、装饰吊灯、射灯、烟感器为尚德公司原有装修；5.活动脚手架属于可移动使用物品，其移动使用后价值不变，不应列入装修评估损失项；6.赵博所有的装修仅是基于尚德公司原有的装修进行加减，赵博未对合作场地电路系统进行结构性铺设，电路系统结构性铺设属于尚德公司原有装修，赵博使用合作场地内没有任何供水、排水系统，没有自备厕所卫生间等用水功能区，水电铺设记入赵博装修损失属于鉴定机构严重事实错误。三、赵博未按双方的《场地合作合同》约定，未经尚德公司同意擅自对现有场地进行装修，由此造成的损失应由赵博自行承担，并应对此给尚德公司造成的原有装修损毁部分恢复原状，承担赔偿责任。四、赵博未能如期真实提供装修合同及各项装修开支真实合法票据，涉嫌伪造变造装修合同，提供非法票据。

针对尚德公司的质证意见，一审法院于2019年7月11日去函要求山东众智价格评估股份有限公司针对尚德公司的上述异议以及以2019年1月2日为价格评估基准日期再行作出装修损失评估意见进行书面答复。山东众智价格评估股份有限公司于2019年8月5日回函答复：一、其公司出具的鲁众智价评字（2019）37号《评估鉴定意见书》评估基准日为2018年11月14日，与贵院现提出的评估基准日2019年1月2日相距较近，对于装修成新率以及评估损失金额的影响较小，在合理范围之内，无须另以2019年1月2日为价格评估基准日再行作出装修损失评估。二、在法院组织下，我公司评估人员于2019年4月9日协同法院办案人员与双方当事人共同对赵博的装修现场进行了勘察，对装修的项目进行了详细的记录，包括项目名称、规格、尺寸与数量，且《评估鉴定意见书》是严格按照双方当事人签字确认的现场勘查笔录记载情况作出：1.《评估鉴定意见书》中关于内墙、柱面、天棚面的油漆、涂料、内墙涂料（乳胶漆）等属于赵博新增装修部分，尚德公司原有装修部分已经排除在外，双方已在现场确认，并无争议项；2.《评估鉴定意见书》中关于轻钢龙骨石膏板隔墙（包龙骨）双面、踢脚线属于赵博新增装修部分，尚德公司原有装修部分已排除在外，双方也在现场确认；3.《评估鉴定意见书》中关于不锈钢护栏、吸顶灯、装饰吊灯、射灯、烟感器属于赵博新增装修部分，属于尚德公司装修部分已排除在外，双方已在现场确认；4.装饰装修工程涉及高空作业需租赁活动脚手架，如灯具的安装等项目，《评估鉴定意见书》中所列活动脚手架项目为合理的租赁使用费；5.我公司评估人员因出现笔误，出具的《评估鉴定意见书》中“水电铺设”项目应为“电路铺设”项目，根据现场勘查，赵博装修现场确实不存在水路管线的装修改造，只有新增各类灯具的安装需要进行相应的电路改造，我公司出具的《评估鉴定意见书》中只对其“电路铺设”费用进行评估，我们对此笔误造成的影响深表歉意，并以端正的态度作出相应的更正，即《评估鉴定意见书》中“水电铺设”更改为“电路铺设”。综上，我公司出具的《评估鉴定意见书》内容客观，程序合法。

经法庭询问，尚德公司明确不申请鉴定人员出庭接受质询，亦不申请重新鉴定。2019年5月24日作出鲁众智价评字（2019）37号《评估鉴定意见书》系一审法院委托鉴定、经山东众智价格评估股份有限公司作出，该鉴定机构为有资质的鉴定机构，且鉴定时尚德公司亦派人员到场，鉴定程序合法，内容真实客观，针对尚德公司的异议及理由，鉴定机构已进行答复，尚德公司未能提供证据证明《评估鉴定意见书》及复函的内容与事实不符，应承担举证不能的不利后果，且尚德公司亦未申请重新鉴定，故对该《评估鉴定意见书》鉴定结论予以采信。

一审法院认为，赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、〇姓〇法规强制性规定，属有效合同，赵博与尚德公司应依约全面履行合同。从《场地合作合同》约定的内容看，该合同虽名为合作合同，但实为租赁合同，赵博与尚德公司之间应系租赁合同法律关系。《场地合作合同》约定合同期限为2018年3月7日至2019年4月6日止，但根据尚德公司与福瑞公司签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限为2017年1月3日起至2019年1月2日止以及《和解协议》中确认双方的房屋租赁合同于2019年1月2日终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，福瑞公司同意尚德公司转租，尚德公司承租涉案场地的期限仅至2019年1月2日，其向赵博转租期限超过尚德公司剩余租赁期限的部分，依法应属无效，故赵博诉求确认赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》中租赁期限超出2019年1月2日后部分的约定无效，有事实和法律依据，予以支持。

本案中赵博主张使用涉案场地至2018年11月7日时，尚德公司因拖欠原出租方福瑞公司的场地租金押金被福瑞公司终止租赁，福瑞公司要求终止租赁函发出之日起7日内清场，致使赵博无法继续使用涉案场地。尚德公司对此不予认可，且根据庭审中赵博陈述，自2018年11月7日停课两周后继续使用涉案场地至2018年12月31日，但福瑞公司陈述其公司允许赵博使用涉案场地直至2019年4月1日，且不收取自2019年1月2日至2019年4月1日期间的占有使用费，故赵博与尚德公司之间的《场地合作合同》仍继续履行至2019年1月2日，赵博亦未能举证证明其与尚德公司就解除《场地合作合同》达成一致意见，故对赵博主张其与尚德公司签订的《场地合作合同》于2018年11月14日解除的诉求，不予支持，该《场地合作合同》的履行期限应截止为2019年1月2日。因尚德公司原因造成赵博与其签订的《场地合作合同》至2019年1月2日即告终止无法继续履行，故尚德公司应当退还赵博已支付的合作保证金50000元，赵博最后一次向尚德公司交纳场地使用费的时间为2018年10月26日，并未存在多支付场地使用费的情况，故赵博主张尚德公司退还多收取的场地使用费，没有事实根据，不予支持。

关于赵博主张的装修损失。虽然根据赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》第六条第4款“乙方负责在场地使用期间的二次装修，并提前通知甲方并需甲方书面同意后方可实施”的约定，赵博装修需通知尚德公司并经书面同意后方可实施，但本案中造成该《场地合作合同》于2019年1月2日后无法继续履行的原因系因尚德公司造成，赵博未举证证明其经尚德公司书面同意进行装修亦存在过错，故双方均负有一定的责任，故尚德公司应按50%责任比例承担向赵博赔偿因合同提前终止造成的损失。而根据庭审查明事实，赵博实际使用涉案场地至2019年4月1日，与《场地合作合同》中约定的租赁期间届满日2019年4月6日相距较近，且《场地合作合同》的租赁期间仅为一年，赵博未对其经营成本作出合理评估，因此按照该合同的实际履行情况，赵博并未存在客观的装修损失，赵博主张尚德公司赔偿其装修损失，没有事实根据和法律依据，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》中租赁期限超出2019年1月2日后部分的约定无效；二、尚德公司应于本判决生效之日起十日内退还赵博合作保障金50000元；三、驳回赵博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1797元（赵博已预交），由尚德公司负担545元，赵博负担1252元；鉴定费17000元（赵博已预交），由赵博负担。

二审中，赵博提交如下证据：1.微信聊天记录，拟证明2018年11月后至2019年1月之前，赵博主要利用其他场地进行上课，涉案场地没有正常使用。2.合作协议、收据、微信支付交易明细证明等，拟证明因尚德公司与福瑞公司争议未解决，赵博已另寻其他地址进行营业，其实际使用其他场地并支付费用，一审法院认定赵博使用涉案场地至2019年4月错误。尚德公司未发表意见。福瑞公司对上述证据没有意见。本院对上述证据的三性予以认可。

经审理查明，一审法院查明的事实除“福瑞公司后于2019年11月20日恢复九楼、十楼正常经营。庭审过程中，赵博亦认可自2019年11月20日后仍在涉案场地陆续经营培训班”中的“2019年”实际应为“2018年”外，其余属实，本院予以确认。

另查明，赵博于2018年5月30日向王燕交纳第二期租金及物业费47505元。二审中，福瑞公司陈述2018年11月7日起关闭涉案场地两周，两周后至2018年12月31日期间周末开放涉案场地，2019年1月1日之后正常开放涉案场地，其司不清楚2019年1月1日之后赵博是否使用涉案场地。赵博于2018年11月27日向一审法院提起本案诉讼。

本院认为，《场地合作合同》系双方当事人的真实意思表示，除租赁期限超出2019年1月2日后部分的约定无效外，其余不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效。

关于赵博与尚德公司签订的《场地合作合同》是否于2018年11月14日解除的问题。2018年11月7日，福瑞公司发函要求赵博等租户于7日内清场，并随后关闭涉案场地，致使赵博无法使用涉案场地，这是由于尚德公司的违约行为所造成的，虽然两周之后福瑞公司每周末开放涉案场地两天，但赵博已于2018年11月27日向一审法院提起本案诉讼。因尚德公司违约导致合同无法继续履行，根据合同法第九十四条之规定，赵博有权主张解除涉案《场地合作合同》，故《场地合作合同》于2018年11月14日解除。一审法院认定涉案《场地合作合同》履行期截止2019年1月2日没有依据。

关于尚德公司是否应退还赵博场地使用费6140元的问题。赵博已支付7个月的场地使用费，扣除一个月免租期，场地使用费实际已支付至2018年11月7日。2018年10月26日，尚德公司收取的6140元应为2018年11月7日后的场地使用费，因涉案合同于2018年11月14日解除，故尚德公司应退还赵博场地使用费2546.7元（15400÷30×7）。

关于尚德公司是否应赔偿赵博的装修费损失100670元的问题。涉案《场地合作合同》约定的租赁期限为2018年3月7日至2019年4月6日，但因尚德公司的原因致使赵博在2018年11月7日即无法正常使用涉案场地，尚德公司存在违约行为。《场地合作合同》明确约定筹备期一个月，且赵博负责场地使用期间的二次装修，说明赵博实际对涉案场地进行了二次装修，因尚德公司的违约行为致使赵博尚有四个多月无法使用涉案场地，故尚德公司应当赔偿赵博不能使用期间的装修损失。一审期间经鉴定赵博的装修损失为100670元，尚德公司虽对鉴定结论有意见，但未申请重新鉴定或申请鉴定人出庭，故本院认定赵博的装修损失为100670元。鉴于赵博无法使用涉案场地的时间约为租赁期间的三分之一，且赵博未证明其经尚德公司书面同意进行装修亦〇嬖诠〇错，双方均有一定的责任，故本院酌定尚德公司应赔偿赵博的装修损失为16610.5元（100670元×1/3×50%）。

综上，赵博的上诉理由部分成立，一审判决认定事实和适用法律部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项的规定，判决如下：

一、维持三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初11060号民事判决第一项和第二项；

二、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初11060号民事判决第三项；

三、赵博与三亚尚德企业管理顾问服务有限公司签订的《场地合作合同》于2018年11月14日解除；

四、三亚尚德企业管理顾问服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还赵博场地使用费2546.7元及赔偿赵博因解除合同造成的装修损失16610.5元。

五、驳回赵博的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1797元（赵博已预交），由三亚尚德企业管理顾问服务有限公司负担988元，赵博负担809元；鉴定费17000元（赵博已预交），由三亚尚德企业管理顾问服务有限公司负担9350元，由赵博负担7650元。二审案件受理费2436元，由三亚尚德企业管理顾问服务有限公司负担1340元，由赵博负担1096元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　 尹合欢审判员李新建

审 判 员　　 黎　　　　　　　金

二〇二〇年四月二十日

法官助理　　 林　　　小　　　妹

书 记 员　　 吴　　　　　　　〇Z

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。