海南省三亚市中级人民法院

民事判决书

（2016）琼02民终681号

上诉人（原审原告）：王晶。

被上诉人（原审被告）：三亚信恒实业发展有限公司，住所地三亚市解放四路286号。

法定代表人：纪维峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李湘峰，该公司职工。

委托诉讼代理人：熊冬菊，该公司职工。

上诉人王晶因与被上诉人三亚信恒实业发展有限公司（以下简称信恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2013）城旅初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晶、被上诉人信恒公司的委托代理人李湘峰、熊冬菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王晶上诉请求：1、一审法院认定事实错误。一审认定的交房日期为2012年12月3日，因王晶从对涉案房屋开始装修直到二审开庭，该房屋都没有通过竣工验收，未到达交房条件，故王晶一直都没有收房，信恒公司应当承担逾期交房的违约责任，违约金从2012年12月3日暂时计算至2014年8月13日共计179510元；2、涉案房屋不符合合同约定的标准，没有阳台，也不是一室一厅的结构，信恒公司应当按照合同约定进行整改,实现王晶购房目的及全面履行合同的义务；3、要求信恒公司交付《建筑工程竣工报告》及《建设工程竣工验收备案表》；4、要求信恒公司承担一、二审诉讼费。

信恒公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。

王晶向一审法院起诉请求：1、信恒公司支付2012年12月3日至2014年8月13日期间的逾期交房违约金179510元；2、信恒公司于十日内加装《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）约定尺寸的阳台、把敞开间整改为一室一厅、按照《合同》约定整改四面墙的墙面尺寸；3、信恒公司交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件；4、诉讼费用由信恒公司承担。

一审法院认定事实：王晶、信恒公司于2010年3月4日签订《合同》，约定王晶购买信恒公司开发位于三亚市××路三亚擎天半岛附楼房屋一套，面积67.58平方米，全部房款580000元；交房日期为2010年9月30日前，交付的房屋应经验收合格，并符合《合同》约定；逾期交房，按日罚已付房款的万分之五计算违约金。《合同》还约定了其他权利和义务，并将《房屋平面图》作为附件一附属于《合同》。

另查，信恒公司向王晶交付的房屋系毛坯房，为敞开间、没有阳台。

还查，三亚市城郊人民法院作出的已生效的（2014）城旅重字第2号民事判决对以下事实作出了认定：1、2012年7月18日，三亚市住房和城乡建设局涉案工程进行了竣工验收备案；2、交房时间为2012年12月3日，交房后，王晶对房屋进行了装修并入住。

王晶在本案诉讼过程中，多次变更诉讼请求。2015年11月10日，王晶最后一次向法院提交了变更诉讼请求后的民事起诉状，该起诉状上列明了王晶的6项诉讼请求:1、信恒公司支付2012年12月3日至2014年8月13日期间的逾期交房违约金179510元；2、信恒公司于十日内加装《合同》约定尺寸的阳台、把敞开间整改为一室一厅、按照《合同》约定整改房屋空间尺寸；3、确认《商品房买卖合同》中关于涉案房屋建筑面积的条款无效；4、确认《擎天半岛交付房屋通知书》无效；5、信恒公司交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件。6、诉讼费用由信恒公司承担。2015年12月15日，原审法院在庭审过程中，要求王晶对其6项诉讼请求进行明确、归整，王晶在庭审上最终确认诉讼请求为：1、信恒公司支付2012年12月3日至2014年8月13日期间的逾期交房违约金179510元；2、信恒公司于十日内加装《合同》约定尺寸的阳台、把敞开间整改为一室一厅、按照《合同》约定整改四面墙的墙面尺寸；3、信恒公司交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件；4、诉讼费用由信恒公司承担。一审法院认为，王晶、信恒公司于2010年3月4日签订的《合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方应按约履行。

一、关于涉案房屋交付时间的问题。《合同》第八条约定信恒公司应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付王晶使用。商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》（以下简称《备案证》），《备案证》是建设工程竣工后，建设单位根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格后，建设单位将建设工程竣工验收报告和有关文件报建设行政主管部门备案。信恒公司于2012年7月18日取得了《备案证》，因此信恒公司于2012年12月3日向王晶交付的房屋具备“经验收合格”的法定交付条件。在此前提下，2012年12月3日，王晶收取了涉案房屋的房卡，并在此后对涉案房屋进行了装修、入住，依法应视为房屋交付完成。王晶主张的涉案房屋的质量问题属于瑕疵担保责任的范畴，而不是逾期交房责任。法院认定涉案房屋交付时间为2012年12月3日，王晶主张信恒公司支付2012年12月3日至2014年8月13日期间的逾期交房违约金179510元无事实根据。

2关于涉案房屋是否存在房屋结构、墙面尺寸违约的问题。

1、关于阳台的问题。王晶主张涉案房屋应有阳台，并提供了涉案楼盘的彩色宣传折页以及《合同》作为证据。彩色宣传折页是涉案房屋的销售广告和宣传资料，其性质〇〇信恒公司的要约邀请，不能视为合同内容。法院对彩色宣传折页的关联性不予认可。《合同》第三条对涉案商品房的基本情况进行了约定。该条款载明“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，……）”、“该商品房阳台是【封闭式】”。《房屋平面图》作为附件一附属于《合同》，并未标注“阳台”。《房屋平面图》作为《合同》的附件，与《合同》主文具有同等的效力。对于在《合同》第三条中出现“该商品房阳台是【封闭式】”字样，而《房屋平面图》中却未标注“阳台”的矛盾情况，信恒公司主张《合同》是相关行政职能部门给出的格式条款，涉案房屋的构造应以《房屋平面图》为准，而且涉案楼盘的二楼房屋均无阳台。结合信恒公司提供的涉案楼盘的现场照片，对信恒公司的主张予以采纳，《房屋平面图》具有对涉案房屋的唯一指向性，是涉案房屋施工建设的依据。法院对于王晶要求信恒公司加装阳台的主张不予支持。

2、关于是否应有“隔断墙”的问题。《合同》没有关于“隔断墙”的约定，也未约定房屋结构为“一室一厅”，但《房屋平面图》标注了“客厅”、“卧室”，王晶据此主张《房屋平面图》中分隔“客厅”和“卧室”的是“隔断墙”，信恒公司主张王晶所谓的“隔断墙”并非是实体墙，而是作为装修参考的屏风设计。王晶主张“隔断墙”属于合同约定内容，证据不足，对于其要求信恒公司将敞开间整改为一室一厅的主张，法院不予支持。

3、关于墙面尺寸的问题。王晶未提供证据证明涉案房屋的实际墙面尺寸与约定墙面尺寸的差异，主张按照《合同》约定整改四面墙的墙面尺寸无事实根据，法院不予支持。

三、关于信恒公司是否应向王晶交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件的问题。《合同》未约定信恒公司负有向王晶交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件的义务，而且《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件均系作为建设单位的信恒公司应向相关行政职能部门提交的材料。王晶作为商品房买受人，要求信恒公司交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件无事实根据和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告王晶的诉讼请求。二、案件受理费人民币4992元（王晶已预交），由王晶负担。

本院二审期间，上诉人王晶提交的证据除公民护照出入境记录外，其他证据在一审期间均已经庭审举证质证，不属于新证据。本院认定：一审查明的事实属实。

另查明，王晶在购买涉案房屋前由其胞弟王旭代为办理看房、选房事宜，并代王晶对涉案房屋进行了签名认购。2012年12月，信恒公司通知王晶收房，因王晶当时在国外，由王旭于2012年12月3日携带王旭本人身份证到信恒公司代王晶办理了房屋签收事宜，王晶回国后于2013年元旦开始对涉案房屋进行装修。

再查明，涉案《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房阳台是【封闭式】”，但该合同“附件一”中的《房屋平面图》并未标注“阳台”；涉案《商品房买卖合同》未对房屋结构进行约定，但“附件一”中《房屋平面图》中标注有“客厅”、“卧室”字样。

以上事实有公民护照出入境记录、《擎天半岛认购书》、《收房签收表》、《房屋验收交接单》、《商品房交付使用签收单》、《商品房买卖合同》以及当事人陈述，并经庭审举证、质证，足予认定。

本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人信恒公司是否应当承担逾期交房的违约责任。二、涉案房屋是否符合合同约定的标准。三、被上诉人信恒公司是否应当向王晶提交《建筑工程竣工报告》和《建筑工程竣工验收备案表》。

一、关于被上诉人信恒公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。信恒公司向王晶发出收房通知后，因王晶本人不在国内，王晶胞弟王旭于2012年12月3日前往信恒公司代王晶办理了房屋签收事宜，王晶回国后即于2013年元旦开始对涉案房屋进行装修。王晶称信恒公司在一审期间提交的一份王晶于2012年11月30日委托王旭收房的委托书是假的，并未委托任何人代为收房。因王晶回国后对房屋进行了接收并装修入住，已实际占有控制该房屋。王晶并未对王旭的收房行为提出异议，应视为对王旭代为收房行为的认可。因此原审认定涉案房屋交付时间为2012年12月3日有事实和法律依据，王晶上诉提出其至二审庭审之日仍未收房，主张信恒公司逾期交房，应承担逾期交房违约责任与客观事实不符，其上诉理由不成立，不予采纳。

二、关于涉案房屋是否符合合同约定的标准。王晶上诉主张涉案房屋与涉案楼盘的彩色宣传折页不符，且不符合合同约定标准，即没有阳台且非一室一厅结构。因涉案楼盘的彩色宣传折页是涉案楼盘的整体效果图，并未显示出涉案206房有阳台，亦无相关的文字标注。涉案《商品房买卖合同》中关于“阳台”的约定内容与《房屋平面图》标注存在不一致。涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。作为合同附件一《房屋平面图》与合同主文具有同等效力，能够直观反映房屋结构与功能，是涉案房屋交付用户的依据，因此涉案房屋的构造应以《房屋平面图》为准。涉案《商品房买卖合同》未对房屋户型进行约定，但《房屋平面图》中标注了“客厅”、“卧室”字样，王晶据此主张涉案房屋应为一室一厅结构，因该《房屋平面图》上的客厅与卧室区域并没有如同“卫浴间”一样的实体墙设计，不能认定房屋结构为一室一厅结构。因此，王晶主张应由信恒公司加装阳台及按照一室一厅结构进行整改的上诉理由不成立。

三、关于信恒公司是否应向王晶交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件的问题。《合同》未约定信恒公司负有向王晶交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件的义务，而且《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件均系作为建设单位的信恒公司应向相关行政职能部门提交的材料。信恒公司已于2012年7月18日取得了三亚市住房和城乡建设局颁发的对擎天半岛续建工程的《建筑工程竣工验收备案证》，证明涉案房屋已经验收合格。王晶作为商品房买受人，要求信恒公司交付《建设工程竣工报告》原件及《建设工程竣工验收备案表》原件无事实根据和法律依据，一审法院对王晶的该项诉讼请求不予支持正确。

综上所述，王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3800元，由王晶负担。

本判决为终审判决。

审判长　　 雷　俐

审判员　　 陈　恒

审判员　　 〇〇成塘

二〇一六年八月二十日

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。