海南省三亚市中级人民法院

民事判决书

（2014）三亚民特字第11号

原告广东省电白建筑集团有限公司，住所地：广东省电白县水东镇人民路91号。

法定代表人廖群雄，该公司总经理。

委托代理人夏洪录，海南言必信律师事务所律师。

委托代理人邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。

被告三亚艺特美装饰设计工程有限公司，住所地：三亚市新风路40号水利大厦701房。

委托代理人洪新敏，海南祥瑞律师事务所律师。

委托代理人杨聪，海南祥瑞律师事务所实习律师。

被告海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303室。

法定代表人魏泽诚，该公司董事长。

原告广东省电白建筑集团有限公司（以下简称电白公司）与被告三亚艺特美装饰设计工程有限公司（以下简称艺特〇拦〇司）、海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后于2015年5月20日作出（2015）三亚民特字第11号民事裁定，驳回原告电白公司的起诉。电白公司不服该裁定上诉至海南省高级人民法院。2015年9月23日,海南省高级人民法院作出（2015）琼立一终字第186号民事裁定，发回本院继续审理。2015年12月16日及12月24日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告电白公司的委托代理人夏洪录、邢亚萍、被告东兰公司法定代表人魏泽诚、被告艺特美公司的委托代理人洪新敏、杨聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告电白公司诉称：在电白公司与东兰公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院根据电白公司的诉前财产保全申请，于2013年5月23日作出（2013）三亚民保字第7号民事裁定，预查封东兰公司位于三亚市××路、30层整层房屋。本院审理后，作出（2013）三亚民二初字第104号民事判决，判令东兰公司向电白公司支付工程款12705119元及利息。现该判决已经生效并进入强制执行程序。在执行过程中案外人艺特美公司提出执行异议，以其与东兰公司签订《商品房买卖合同》且已付清购房款500万元为由，要求解除对“新浪国际”西塔楼30层3302号房的查封。审查后，本院作出（2014）三亚执异字第163号《执行裁定书》，裁定中止执行。电白公司认为艺特美公司与东兰公司不存在真实的房屋买卖合同关系，理由如下：一、商品房买卖合同系两被告恶意串通损害第三人利益签订的虚假合同，属于无效合同。在办理诉前保全查封前，原告在2013年4月份派人以购房名义对新浪国际的房屋销售情况进行调查，当时新浪国际售楼部还在售房，其中西塔楼30层3302号房仍在售卖中。2013年5月23日法院对涉案楼层进行查封时该房根本未出售，既无合同备案，也无人入住。但在法院查封后，却有人住进了该房，并且出现了早于查封时间的2013年4月11日签订的《商品房买卖合同》，根据上述事实可知，合同本身就是虚假的。从合同本身来看，也存在诸多违背常理之处，证明了合同的虚假性。合同显示签订时间是2013年4月11日，而合同第六条约定的付款期限是2013年4月11日，第八条约定的交房时间是2013年2月20日前。按照上述时间约定，是先交房、后付款同时签合同，这不是正常的交易习惯，开发商从合同一签订就违约了。艺特美公司在执行异议听证时称东兰公司是以房抵债500万元的装修款。双方不直接签订抵债协议而是虚假签订商品房买卖合同，并出具500万元购房款收据，同时艺特美公司还以购房人身份提出异议，这都充分说明了商品房买卖合同是两被告恶意串通虚假签订的。依据《合同法》第五十二条第（二）项规定，应当认定为无效合同。二、两被告以房抵债的行为不具有对抗原告执行的效力。艺特美公司承认是以东兰公司拖欠的500万元装修款充抵房款，这是一种抵债行为，与单纯的房屋买卖行为不同，因此不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定来审查艺特美公司的异议能否成立，而应当审查抵债行为的合法性和对第三方的对抗效力。两被告之间以房抵债行为不合法，首先，两被告之间的欠款数额未经司法确认，真实性不能确定；其次，在明知东兰公司拖欠第三方巨额债务的情况下实施以房抵债，明显有损害债权人利益的恶意；再者，该抵债行为未经生效法律文书确认，艺特美公司也未取得房屋产权，其私下实施的抵债行为不能对抗原告经司法确认的债权执行。最后，涉案房屋于2013年5月23日已经被法院查封，而被告艺特美公司取得东兰公司的收据却是在2013年7月19日，办理入住手续是在2013年8月9日，说明两被告的抵债行为都在法院查封之后，被查封的财产东兰公司无权擅自处分。艺特美公司并不是真实的买房，没有实际付款，抵债行为在法院查封之后，不能对抗原告的执行,请求：1、判决确认被告海南东兰投资有限公司与艺特美公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决许可继续执行三亚市外贸路“新浪国际”西塔楼30层3302号房屋；3、案件受理费由两被告负担。

被告艺特美公司辩称：一、2013年4月11日签订的《商品房买卖合同》是二被告的真实意思表示，并不存在恶意串通的行为。“没有备案，原告没有证据证明的调查、合同不合理”不是推断两被告恶意签订合同的充分条件。在交易过程中，当事人可根据双方自身情况和现实需求灵活处理买卖事务。合同未备案是因为东兰公司未取得预售许可。二被告不是法律专家，对合同的认识程度不是很高，在二被告看来只要双方达成了一致意见，诚信履行达到合同目的即可。原告质疑合同的先交房款再签合同，忽视了不同的商业主体有不同的商业模式和商业习惯,有由买方先交纳一部分房款，然后再签合同，也有签订合同和付款同时进行的，也有先签合同后付款的。二、二被告的抵债行为符合合同法的规定，具有法律效力。二被告的债权是真实的，不是只有经过司法程序确认的债权才是真实的。债权具有平等性，二被告可以自〇裳≡裾〇权的消灭方式。二被告于2013年4月11日就新浪国际公馆西塔楼30层3302房价款及税费共计5172104.69元抵充装修工程款达成一致意见，并于当日签订了商品房买卖合同，这种抵债行为符合法律规定，二被告的债权债务在抵消范围内消灭。双方合同主要义务已经履行完毕，但因东兰公司原因致使艺特美公司无法办理过户手续，这不可归责于买受人，且双方抵债的合意发生在房屋查封之前，故被告的执行异议主张能够对抗原告的房屋执行要求，原告的诉求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。

被告东兰公司辩称：公司与被告艺特美公司签订的合同是真实意思表示，双方都同意以涉案房产抵债。三套房屋到2013年8月底法院也没有查封过。至于付款方式，有些是先付款后签合同，也有些是先签合同后付款。张顺、张如林、艺特美公司的收据连在一起，很多业主都是这样的。

本院经审理查明：电白公司与东兰公司因建设工程合同纠纷诉至本院，本院根据电白公司的诉前财产保全申请，于2013年5月23日作出（2013）三亚民保字第7号民事裁定，预查封了东兰公司位于三亚市××路、30层整层的房屋。本院对该案进行审理后，作出（2013）三亚民二初字第104号民事判决，判令东兰公司向电白公司支付工程款12705119元及利息。该判决已经生效并进入强制执行程序。在执行过程中本案被告艺特美公司提出执行异议，主张其与东兰公司已于2013年4月11日签订《商品房买卖合同》，已用装修新浪国际公馆的工程款抵房款500万元，并于2013年8月已实际入住该房屋，要求法院解除对“新浪国际”西塔楼30层3302号房的查封。本院对该执行异议进行审查后作出（2014）三亚执异字第163号《执行裁定书》，认为艺特美公司的执行异议成立，裁定中止执行涉案执行标的房屋。原告电白公司认为，艺特美公司与东兰公司签订的商品房买卖合同是两被告恶意串通、损害第三人利益的虚假合同，依法属于无效合同，二被告的以房抵债的行为不具有对抗原告执行的效力，艺特美不是真实的买房，没有实际付款，抵债行为发生在法院查封之后，不能对抗原告的执行。艺特美公司的执行异议理由根本不成立，无法对抗原告对涉案房产的执行，法院作出的中止执行裁定是错误的，故诉至本院。

以上事实有本院（2013）三亚民保字第7号民事裁定书、（2013）三亚民二初字第104号民事判决书、（2014）三亚执异字第163号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、听证笔录、新浪国际公馆入住文件/管理规约、新浪国际工程款对账情况、声明书等证据证实，足以认定。

本院另查明，2015年8月10日、8月26日，广东省电白建筑工程总公司，两次经工商部门核准变更企业名称，现企业名称为“广东省电白建筑集团有限公司”。

本院认为，通过原、被告双方的诉辩意见和本院庭审查明的事实可将本案争议焦点归纳为两点：一、涉案《商品房买卖合同》是否真实有效；二、对涉案执行标的房屋是否应当继续执行。

关于涉案《商品房买卖合同》是否真实有效的问题。首先，《商品房买卖合同》本身存有诸多问题，合同签订的落款时间为2013年4月11日，约定的购房人付款期限为2013年4月11日，开发商交房期限为2013年2月20日前。该合同约定的履行顺序为先交房，后付款签合同，这不符合商品房市场的交易习惯。该顺序产生的法律后果是，在合同签订时开发商即已超过合同约定时间逾期交房。合同中第九条对出卖人逾期交房有违约处罚约定。作为具有完全民事行为能力的行为人，在进行民事活动时不会作出明显不利于自己的民事法律行为，产生不利于行为人的法律后果。其次，从合同的签约履行情况看，涉案购房合同签订落款时间为2013年4月11日。东兰公司开具购房款收据的时间为2013年7月19日，收据内容为：“今收到艺特美公司1-3302购房款人民币伍佰万元正。”艺特美公司及东兰公司均表示这笔款项是艺特美公司为东兰公司装修,从工程款中冲抵的。艺特美公司向本院提交了《新浪国际工程款对账情况》以及东兰公司《声明书》各一份。《新浪国际工程款对账情况》内容为：“工程项目：新浪国际公馆发包单位：海南东兰投资有限公司（称甲方）施工承包单位：三亚艺特美装饰设计工程有限公司（称丙方）工程总造价人民币：叁仟肆佰肆拾壹万捌仟肆佰零陆元工程款支付情况：丙方已收到甲方工程款人民币贰仟柒佰玖拾壹万贰仟壹佰零肆元陆角玖分甲方应欠丙方工程款人民币：陆佰伍拾万陆仟叁佰零壹元壹角壹分”落款时间为2013年3月30日。东兰公司出具的《声明书》内容为：“三亚艺特美装饰设计工程有限公司：本公司将自己投资建设的滨海豪庭（新浪国际公馆）西塔〇〇30层3302号房房产，房产总价人民币伍佰万元整，冲抵本公司欠贵公司的装修工程款，另上述房产应交税费人民币壹拾柒万贰仟壹佰零肆元陆角玖分也冲抵本公司欠贵公司的装修工程款，本次冲抵贵公司工程款合计人民币伍佰壹拾柒万贰仟壹佰零肆元陆角玖分。”落款时间为2013年4月11日。在本案中，二被告当事人没有提交工程装修合同，详细的工程结算明细，之前的工程结算、支付凭证等。对账情况和声明书没有产生的事实来源，证明力不足，无法证实以房抵工程款的真实性。综上，双方签订的购房合同不符合常理，违背交易习惯，以房抵债的真实性也无充足证据予以证明，由此足以认定双方不具有真实买卖涉案房屋的意图。而在法院于2013年5月23日裁定将涉案房产查封后，东兰公司仍然在2013年8月将房屋交付给艺特美公司，占用房屋，规避强制执行目的明显。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的......”东兰公司与艺特美公司以签订商品房买卖合同这一合法形式掩盖其阻止对涉案房屋的强制执行的目的，符合上述条文第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的规定，应当认定涉案合同无效。原告主张二被告之间恶意串通签订购房合同，损害第三人利益，依据《合同法》第五十二条第（二）项规定，应认定合同无效，但没有充足证据证实存在恶意串通，引用法律依据不当，本院不予采纳。但原告请求确认东兰公司与艺特美公司签订的《商品房买卖合同》无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应予以支持。

关于对涉案执行标的房屋是否应当继续执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人时，人民法院不得查封、扣押该房产须同时满足四个条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已经实际占有该房产；3、未办理过户登记；4、第三人对此没有过错。且不论涉案购房合同及房款收据的真实有效性，单从证据的形式上来看:其一，艺特美公司提交的房款收据出具时间为2013年7月19日;其二，艺特美公司提交的新浪国际公馆入住文件/管理规约等证据显示其入住时间是在2013年8月。法院裁定查封涉案房产的时间为2013年5月23日。在法院查封时，艺特美公司既未支付全部房款也未实际占有涉案房屋。艺特美公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院不予采纳。原告电白公司诉请许可对涉案执行标的房屋继续执行事实清楚，于法有据，应予以支持。

鉴于艺特美公司对涉案房屋已经进行装修并入住，房屋的装修费用是否应予补偿问题，因与本案不属于同一法律关系，本院不宜直接进行处理，当事人可另案诉讼解决。

综上，艺特美公司对涉案执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：

1确认被告海南东兰投资有限公司与被告三亚艺特美装饰设计工程有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；

2准许对三亚市外贸路“新浪国际”西塔楼30层3302号执行标的房屋继续执行；

案件受理费46800元（原告已预交），由被告海南东兰投资有限公司承担23400元，被告三亚艺特美装饰设计工程有限公司承担23400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。

审判长　　 李桂祥

审判员　　 高建刚

审判员　　 陈太洪

二〇一五年十二月三十一日

书记员　　 林小妹

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

......

《最高人民法院关于人民〇ㄔ好袷轮葱兄胁榉狻⒖垩骸⒍辰岵撇〇的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任加以提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

……

第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。