海南省三亚市中级人民法院

民事判决书

（2014）三亚民特字第9号

原告广东省电白建筑集团有限公司，住所地:广东省电白县水东镇人民路91号。

法定代表人廖群雄，该公司总经理。

委托代理人夏洪录，海南言必信律师事务所律师。

委托代理人邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。

被告张顺，男，1963年5月4日出生（公），汉族，住深圳市福田区。

委托代理人洪新敏，海南祥瑞律师事务所律师。

委托代理人杨聪，海南祥瑞律师事务所实习律师。

被告海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303室。

法定代表人魏泽诚，该公司董事长。

原告广东省电白建筑集团有限公司（以下简称电白公司）与被告张顺、海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后于2015年5月20日作出（2015）三亚民特字第9号民事裁定，驳回原告电白公司的起诉。电白公司不服该裁定上诉至海南省高级人民法院。2015年9月23日,海南省高级人民法院作出（2015）琼立一终字第184号民事裁定，发回本院继续审理。2015年12月16日及12月24日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告电白公司的委托代理人夏洪录、邢亚萍、被告东兰公司法定代表人魏泽诚、被告张顺的委托代理人洪新敏、杨聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告电白公司诉称：在电白公司与东兰公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院根据电白公司的诉前财产保全申请，于2013年5月23日作出（2013）三亚民保字第7号民事裁定，预查封东兰公司位于三亚市××路、30层整层房屋。本院审理后，作出（2013）三亚民二初字第104号民事判决，判令东兰公司向电白公司支付工程款12705119元及利息。现该判决已经生效并进入强制执行程序。在执行过程中案外人张顺提出执行异议，以其与东兰公司签订《商品房买卖合同》且已付清购房款360万元为由，要求解除对“新浪国际”东塔楼30层3301号房的查封。审查后，本院作出（2014）三亚执异字第161号《执行裁定书》，裁定中止执行。电白公司认为张顺与东兰公司不存在真实的房屋买卖合同关系，理由如下：一、商品房买卖合同系两被告恶意串通损害第三人利益签订的虚假合同，属于无效合同。在办理诉前保全查封前，原告在2013年4月份派人以购房名义对新浪国际的房屋销售情况进行调查，当时新浪国际售楼部还在售房，其中东塔楼30层3301号房仍在售卖中。2013年5月23日法院对涉案楼层进行查封时该房根本未出售，既无合同备案，也无人入住。但在法院查封后，却有人住进了该房，并且出现了早于查封时间的2013年3月27日签订的《商品房买卖合同》。从合同本身来看，也存在诸多违背常理之处。合同显示签订时间是2013年3月27日，而合同第六条约定的付款期限是2013年2月27日，第八条约定的交房时间是2013年2月20日前。按照上述时间约定，是先交房、再付款，最后才签合同，这显然不是正常的交易习惯，开发商从合同一签订就违约了。根据张顺提供的购房款《收据》，显示付款时间是2013年7月19日，也就是说合同签订时明明知道房款尚未支付，但却仍在合同中将付款时间提前，造成合同签订时就已经违约，如果是正常交易，买受人不会签订这样的合同。张顺代理人在执行异议听证时解释说在2013年4月份就把360万元现金给了东兰公司法定代表人魏泽诚，只是后面补开收据，这种解释明显不符合常理。且该说法只是其单方陈述，没有任何证据证明，并且合同约定的付款时间与其所谓的付款时间也不一致，仍然存在矛盾。依据《合同法》第五十二条第（二）项规定，应认定合同无效。二、张顺主张以现金支付巨额购房款不具有真实性，付款事实不成立。房屋的价格明显偏低，与实际不符。360万元的数额巨大，张顺却没有任何转账凭证，从同样提出执行异议的其他真实购房业主提交的材料来看，购房款都是通过银行往来，由此印证360万元现金买房根本是不现实的。张顺所谓的360万元现金购房款没有任何款项来源证明,凭空冒出360万元现金不具有真实性。购房款收据开具的收款时间是2013年7月19日，而法院在2013年5月23日作出保全裁定查封了该房产，房款收据的时间是在原告查封后。并且此时东兰公司因154套房屋一房二卖涉嫌诈骗已经闹得沸沸扬扬，小区门口业主张贴着东兰公司欺骗业主的巨幅广告，作为一个正常人，发现开发商有这么多问题，是不可能选择现金付款这种容易引起争议的方式的，张顺的说法不符合生活常理。本案的张顺和对西塔楼30层3301房提出执行异议的张如林、对西塔楼30层3302房提出执行异议的艺特美公司，他们三个是毫不相干的，但是合同存在着同样的问题，付款同样是只有现金收据而没有银行往来凭证，而且三个人的购房款收据时间是同一天，且张顺、张如林和艺特美公司收据编号是相连的，这显然不可能是巧合，张顺没有实际支付购房款，购房款收据是不真实的。两被告之间的入住交房手续也是不合法的，从被告提交的入住手续时间来看是在2013年8月10日，而早在2013年6月14日东兰公司就已经收到法院的查封裁定，被查封的财产在查封期间不得进行处分。综上，被告张顺提出的执行异议理由不能成立，无权对抗原告对涉案房屋的执行，请求：1、判决确认被告海南东兰投资有限公司与张顺签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决许可继续执行三亚市外贸路“新浪国际”东塔楼30层3301号房屋；3、案件受理费由两被告负担。

被告张顺辩称：2013年3月27日签订的《商品房买卖合同》是二被告的真实意思表示，并不存在恶意串通的行为，更没有损害第三人利益，合同依法有效。原告陈述在2013年4月份派人对新浪国际的房屋销售进行调查且涉案房产仍在销售，该事实没有证据支撑，并且即使属实也不能推翻张顺、东兰公司已经签约的事实。对于合同约定的付款期限和房屋交付期限都由东兰公司填写，之后合同才交到张顺手中，张顺对此无法把握，也没有过错。交付期限是备案的合同填写好的，一般不会改动。之后4月份才支付房款也符合交易习惯。至于到东兰公司换取发票的时间不能否定张顺实际支付的房款的事实，所谓票号相连也不是张顺所能控制的。原告认为《商品房买卖合同》是在法院查封之后东兰公司为了逃避执行与张顺恶意串通倒填时间签订虚假合同缺乏证据。商品房价格是买卖双方协商一致的结果，房屋的价格也不是一成不变的，即使该商品房的价格低于其他商品房的价格也是双方协商一致的结果，与原告无涉，且本案至今也没有可比较的价格。东兰公司法定代表人魏泽诚承认是其要求张顺支付现金用于偿还赌债。综上所述，原告没有证据证明东兰公司与张顺恶意串通的事实，商品房买卖合同是合同双方当事人的真实意思表示，并且张顺已经完全履行合同，且已经入住房屋，原告的起诉不能得到支持，请求予以驳回，维护购房人的合法权益。

被告东兰公司辩称：公司与被告张顺签订的合同是真实意思表示，公司也收了房款及办证等其他费用。三套房屋到2013年8月底法院也没有查封过。至于付款方式，有些是先付款后签合同，也有些是先签合同后付款。张顺、张如林、艺特美公司的收据连在一起，很多业主都是这样的。

本院经审理查明：电白公司与东兰公司因建设工程合同纠纷诉至本院，本院根据电白公司的诉前财产保全申请，于2013年5月23日作出（2013）三亚民保字第7号民事裁定，预查封了东兰公司位于三亚市××路、30层整层的房屋。本院对该案进行审理后，作出（2013）三亚民二初字第104号民事判决，判令东兰公司向电白公司支付工程款12705119元及利息。该判决已经生效并进入强制执行程序。在执行过程中本案被告张顺提出执行异议，主张其与东兰公司已于2013年3月27日签订《商品房买卖合同》，2013年4月已现金付清购房款360万元，并于2013年8月已实际入住该房屋，要求法院解除对“新浪国际”东塔楼30层3301号房的查封。本院对该执行异议进行审查后作出（2014）三亚执异字第161号《执行裁定书》，认为张顺的执行异议成立，裁定中止执行涉案执行标的房屋。原告电白公司认为，张顺与东兰公司签订的商品房买卖合同是两被告恶意串通、损害第三人利益的虚假合同，依法属于无效合同，张顺主张以现金支付360万元巨额购房款不具有真实性，付款事〇挡怀闪〇。虽然张顺就涉案房屋办理了入住手续，但入住时间在法院查封之后，明显是为了阻止执行而恶意串通抢先占用该房屋，其非法入住不受法律保护，张顺的执行异议理由根本不成立，无法对抗原告对涉案房产的执行，法院作出的中止执行裁定是错误的，故诉至本院。

以上事实有本院（2013）三亚民保字第7号民事裁定书、（2013）三亚民二初字第104号民事判决书、（2014）三亚执异字第161号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、听证笔录、新浪国际公馆入住文件/管理规约等证据证实，足以认定。

本院另查明，2015年8月10日、8月26日，广东省电白建筑工程总公司，两次经工商部门核准变更企业名称，现企业名称为“广东省电白建筑集团有限公司”。

本院认为，通过原、被告双方的诉辩意见和本院调查可将本案争议焦点归纳为两点：一、涉案《商品房买卖合同》是否真实有效；二、对涉案执行标的房屋是否应当继续执行。

关于涉案《商品房买卖合同》是否真实有效的问题。首先，《商品房买卖合同》本身存有诸多问题，合同签订的落款时间为2013年3月27日，约定的购房人付款期限为2013年2月27日，开发商交房期限为2013年2月20日前。该合同约定的履行顺序依次为先交房，后付款，最后签合同，这不符合商品房市场的交易习惯。该顺序产生的法律后果是，在合同签订时开发商即已超过合同约定时间逾期交房，而买受人也已逾期付款，双方均处于违约的状态。合同中第七条、第九条对购房人逾期付款及出卖人逾期交房均有违约处罚约定。作为具有完全民事行为能力的行为人，在进行民事活动时不会作出明显不利于自己的民事法律行为，产生不利于行为人的法律后果。其次，从合同的签约履行情况看，涉案购房合同签订落款时间为2013年3月27日。东兰公司开具购房款收据的时间为2013年7月19日，收据内容为：“今收到张顺2-3301购房款人民币叁佰陆拾万元正。”张顺及东兰公司均表示这笔款项是以现金方式支付，所以没有转账凭证。庭审中，二被告对360万元巨额现金的来源、交付的具体时间、具体地点、送款取款的人员、运输方式等细节问题均回答不清。360万元现金数额巨大，重量较重，涉及二被告当事人重大利益，但二被告对付款细节均无法陈述清楚，又没有提供其他相关证据佐证，现仅以购房款收据作为已经现金支付360万元房款的依据，该证据证明力不足以证明其事实主张。因此，对张顺以现金支付360万元房款的主张不予认可。综上，双方当事人签订的购房合同不符常理，违背交易习惯，购房付款也无充足证据予以证明，由此足以认定合同双方不具有真实买卖该房的意图。而在法院于2013年5月23日裁定将涉案房产查封后，东兰公司仍然在2013年8月将房屋交付给张顺，占用房屋，规避强制执行目的明显。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的......”东兰公司与张顺以签订商品房买卖合同这一合法形式掩盖其阻止对涉案房屋的强制执行的目的，符合上述条文第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的规定，应当认定涉案合同无效。原告主张二被告之间恶意串通签订购房合同，损害第三人利益，依照《合同法》第五十二条第（二）项规定，应认定合同无效。但没有证据证实存在恶意串通，引用法律错误，本院不予采纳。但原告请求确认东兰公司与张顺签订的《商品房买卖合同》无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应予以支持。

关于对涉案执行标的房屋是否应当继续执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人时，人民法院不得查封、扣押该房产须同时满足四个条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已经实际占有该房产；3、未办理过户登记；4、第三人对此没有过错。且不论涉案购房合同及房款收据的真实有效性，单从证据的形式上来看:其一，张顺提交的房款收据出具时间为2013年7月19日。虽然张顺及东兰公司主张实际现金支付房款的时间为2013年4月，但没有提供证据证明，故只能以东兰公司出具的房款收据时间2013年7月19日作为交款时间;其二，张顺提交的新浪国际公馆入住文件/管理公约等证据显示其入住时间是在2013年8月。法院裁定查封涉案房产的时间为2013年5月23日。故在法院查封时，张顺既未支付全部房款也未实际占有涉案房屋。张顺的主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院不予支持。原告电白公司诉请许可对涉案执行标的房屋继续执行事实清楚，于法有据，应予以支持。

鉴于张顺对涉案房屋已经进行装修并入住，房屋的装修费用是否应予补偿问题，因与本案不属于同一法律关系，本院不宜直接进行处理，当事人可另案诉讼解决。

综上，张顺对涉案执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：

1确认被告海南东兰投资有限公司与被告张顺签订的《商品房买卖合同》无效；

2准许对三亚市外贸路“新浪国际”东塔楼30层3301号执行标的房屋继续执行；

案件受理费35600元（原告已预交），由被告海南东兰投资有限公司承担17800元，被告张顺承担17800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。

审判长　　 李桂祥

审判员　　 高建刚

审判员　　 陈太洪

二〇一五年十二月三十一日

书记员　　 林小妹

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

......

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

……

第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准〇矶愿弥葱斜甑闹葱械模〇执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。